Mais-valias na Venda de Imóveis em Portugal 2026 — Guia Completo
Quando vende um imóvel por um valor superior ao que pagou, obtém uma mais-valia — e sobre ela incide IRS em Portugal. As regras de cálculo são complexas: existem coeficientes de desvalorização monetária, deduções de encargos e isenções importantes que podem reduzir significativamente o imposto a pagar. Em 2026, a exclusão de 50% para habitação própria e permanente mantém-se em vigor.
O que são mais-valias imobiliárias e quando se pagam
A mais-valia imobiliária é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição de um imóvel, corrigida por coeficientes de inflação. É um rendimento da categoria G do IRS e é declarada no Anexo G da declaração anual. O imposto é devido sempre que vende um imóvel com lucro — seja habitação, terreno ou imóvel para arrendamento. A exceção são imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, que estão isentos de tributação. Para imóveis adquiridos após essa data, o ganho é sempre tributável, embora existam mecanismos legais para reduzir o valor tributável.
A fórmula de cálculo — valor de realização menos valor de aquisição corrigido
A fórmula base é: Mais-Valia = Valor de Venda − (Valor de Compra × Coeficiente de Desvalorização) − Encargos O coeficiente de desvalorização monetária é publicado anualmente pela AT e ajusta o valor de compra à inflação acumulada. Por exemplo, para um imóvel comprado em 2010 por €150.000 e vendido em 2026, o coeficiente aplicável é 1,26, pelo que o valor de aquisição corrigido é €189.000. Se a venda for por €250.000, a mais-valia bruta é €61.000 (antes de encargos). O coeficiente só se aplica quando o período entre a compra e a venda é superior a 24 meses.
Exclusão de 50% para habitação própria e permanente
Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP), apenas 50% da mais-valia líquida é tributada — a outra metade está excluída de IRS. Esta exclusão é automática, não requer qualquer pedido. Exemplo: mais-valia líquida de €60.000 → apenas €30.000 engrossam o rendimento coletável do IRS. Com uma taxa marginal de 28%, o imposto efetivo sobre a mais-valia é de €8.400, em vez dos €16.800 sem exclusão. Atenção: para beneficiar desta exclusão, o imóvel deve ter sido a morada fiscal do vendedor durante pelo menos os 24 meses anteriores à venda.
Isenção total por reinvestimento em habitação própria
Se reinvestir o valor da venda na compra de outra habitação própria e permanente em Portugal ou na União Europeia, pode beneficiar de isenção total de IRS sobre as mais-valias. O reinvestimento tem de ser feito no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes). Para isenção integral, é necessário reinvestir o produto total da venda, deduzido do capital em dívida do crédito habitação do imóvel vendido. Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção é proporcional. Em 2026, esta isenção aplica-se também a imóveis localizados em outros estados membros da UE/EEE, mediante prova da residência fiscal e do reinvestimento.
Encargos dedutíveis e como preparar a venda
Pode deduzir à mais-valia os seguintes encargos, desde que devidamente documentados: Despesas com a venda: comissão da imobiliária, IMT e Imposto de Selo pagos na compra original, custos de escritura, registo predial. Obras e melhoramentos: encargos com obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, com fatura em nome próprio e NIF (não se aceitam recibos simples nem pagamentos a prestadores sem NIF). Certificado energético: custo do certificado de desempenho energético para a venda. Guarde todos os comprovativos: a AT pode pedir justificação de qualquer encargo deduzido. Com uma boa documentação, é possível reduzir significativamente a mais-valia tributável — e poupar vários milhares de euros em IRS.
Ferramenta relacionada
Calculadora de Mais-Valias Imóveis